Procedura de contestare a tranzacțiilor imobiliare (vînzare-cumpărare unui bun imobil) aferente diferitelor obiecte imobiliare este un set de acțiuni care vizează recunoașterea unei anumite tranzacții finalizate ca invalidă, indiferent de forma ei reală. Până în prezent, legislația actuală a Republicii Moldova definește semnele cazurilor în care poate fi contestat un acord privind bunurile imobiliare. Astfel, motivele de contestație nu sunt doar faptul de fraudă, ci și alte situații în care nu a fost urmată procedura definită de codul relevant.
Pentru a contesta un acord privind transferul de drepturi asupra bunurilor imobiliare, este necesar să se obțină informații despre natura și tipurile de tranzacții care pot fi contestate. Astfel, tranzacțiile pot fi nule sau anulabile. Din punct de vedere al practicii juridice și judiciare, disputele cu privire la contestarea acordurilor privind bunurile imobiliare sunt destul de frecvente. La rândul lor, pentru persoanele care se confruntă cu nevoia de a contesta, capacitatea de a determina lista de motive și dovezile necesare pentru contestare, precum și modalitățile de obținere a acestor probe, devine deosebit de relevantă.
Care este diferența dintre o tranzacție fictivă și una nulă?
Este un tip de tranzacții imobiliare care au fost efectuate cu erori și încălcări grave, pe baza cărora au fost inițial ilegale. Mai simplu spus, acele tranzacții imobiliare care în esență nu au putut fi încheiate sunt nule. De exemplu: dacă ați încheiat un acord cu o persoană care nu avea autoritatea corespunzătoare pentru a vinde un apartament sau o casă, adică nu avea drepturi de proprietate asupra unui bun imobil și, după semnarea documentelor și primirea plății, pur și simplu a dispărut din vedere, atunci această operațiune este considerată nulă.
Recunoașterea tranzacției ca nulă de drept se efectuează pe baza unei hotărâri judecătorești, în ciuda nulității efective deja la momentul comiterii.
Lista tranzacțiilor nule care apar frecvent include următoarele:
- deținuți cu cetățeni recunoscuți ca incapabili sau parțial capabili, adică cu boli neuropsihiatrice complexe;
- personae fizice în detenție cu minori până la împlinirea vârstei de 14 ani. Puteți contesta o astfel de operațiune în condițiile reprezentării intereselor și drepturilor unui cetățean minor de către un părinte sau tutore;
- fictiv, întocmit doar formal și fără forță reală. Ca exemplu, putem cita cazuri de încheiere a unui acord de donație cu transfer paralel cu achitarea bunului pentru obiectul donației;
- Asumarea cumpărării și vânzării de bunuri imobiliare, care sunt colaterale sau aflate în arest;
- de-a dreptul frauduloase (de exemplu, în comisia cărora s-au folosit hârtii false, au fost implicați nominalizați sau au fost implicate trucuri frauduloase alternative). Pentru a iniția o procedură de contestare a unor astfel de tranzacții, va fi necesar un dosar penal prealabil pe bază de fraudă.
O tranzacție care trebuie recunoscută ca fiind ilegală prin apelul la instanță este nulă. Hotărârea judecătorească este fundamentală în acest caz; la rândul lor, judecătorii sunt angajați în stabilirea suficienței și obiectivității motivelor pe care reclamantul le-a invocat în cerere. Cel mai des disputate sunt tranzacțiile cu imobile legate de drepturi de moștenire. De exemplu, dacă drepturile legale ale unuia dintre moștenitori au fost încălcate în timpul împărțirii imobilelor. Satisfacerea cerințelor de contestare este posibilă sub rezerva confirmării legalității acestora.
Unele dintre cele mai frecvente tranzacții imobiliare disputate includ:
- săvârșită în lipsa consimțământului unui terț sau al organului de stat competent care este autorizat să elibereze acest permis. Pentru declanșarea procedurii de contestare a operațiunii sub forma vânzării de locuințe este necesară depunerea unei cereri de către un terț;
- săvârșite cu condiția ca una dintre persoanele participante la operațiune să fie în stare de ebrietate narcotică sau alcoolică;
- caracterizat prin inducerea în eroare a unuia dintre participanții la operațiune prin furnizarea unei imagini denaturate a consecințelor încheierii unui acord sau prin refuzul de a informa despre consecințele probabile;
- săvârșită în condițiile exercitării influenței asupra unuia dintre participanții la operațiune de către un terț.
De fapt, diferența dintre tranzacțiile nule și anulabile constă doar în gradul de încălcare a legii aplicabile.
Primele sunt ilegale de la început, în timp ce cele din urmă devin ilegale dacă sunt furnizate suficiente dovezi.
Procedura de contestare a tranzacțiilor imobiliare cu imobiliare
Dacă sunteți sigur că există împrejurări pentru a contesta tranzacțiile imobiliare, atunci va trebui să efectuați o anumită listă de acțiuni în conformitate cu procedura aprobată de legislația actuală a Republicii Moldova. Vă rugăm să rețineți: înainte de a trece la contestarea tranzacțiilor, motivele de a merge în instanța trebuie să fie cât mai importante pentru a obține un rezultat pozitiv în cauză.
Procedura completă de recunoaștere a invalidității unei tranzacții include următorii pași:
- pregătirea pentru recurs. Imediat înainte de a merge în instanță, este necesar să colectați o bază solidă de probe și o declarație de cerere. În această etapă, potențialul solicitant trebuie să pregătească un set complet de documente care vor însoți declarația de cerere, împreună cu informații faptice care confirmă legitimitatea cererilor;
- initierea litigiilor. Această etapă presupune cerere de chemare în judecată și a documentelor aferente pentru a fi examinate în instanță;
- litigii. În cadrul procesului de recunoaștere a nelegalității tranzacțiilor imobiliare, se așteaptă să parcurgă toate instanțele, de la o ședință prealabilă până la hotărârea judecătorească definitivă asupra cazului.
În unele cazuri, hotărârea finală poate să nu îndeplinească cerințele și așteptările potențialului solicitant. În cazul în care există motive de a crede că această decizie nu este justă și nu respectă prevederile legislației în vigoare, este posibilă contestarea hotărârii judecătorești la o autoritate superioară.
Participarea unui avocat la litigii privind contestarea tranzactiilor imobiliare
Contactarea unui avocat calificat specializat în litigii imobiliare în acest caz este soluția cea mai rațională și garantează potențialului solicitant:
- Reducerea semnificativă a costurilor de timp. Pregătirea pentru procedurile legale legate de o tranzacție imobiliară ilegală este destul de dificilă pe cont propriu. Cel mai adesea, ședințele de judecată sunt programate în zilele lucrătoare în timpul programului de lucru. Astfel, solicitantul poate să nu fie întotdeauna prezent la ședința. Serviciile unui avocat implică reprezentarea intereselor și drepturilor mandantului fără participarea unei personae în process.
- Asistență cuprinzătoare ce cuprinde pregătirea în baza probelori. Un avocat va ajuta la găsirea unor motive suficiente și dovezi ale legalității pretențiilor solicitantului în legătură cu o tranzacție imobiliară ilegală. Specialiștii noștri efectuează o analiză amănunțită a împrejurărilor cauzei, pe baza căreia pregătesc o bază de probe pentru prezentarea ulterioară în instanță.
- Colectarea și întocmirea documentelor cu respectarea regulilor de alfabetizare juridică. Adesea, erorile din documente legate de o tranzacție imobiliară ilegală sunt motivul refuzului de a lua în considerare o revendicare. Un specialist cu experiență va ajuta la evitarea unor astfel de riscuri și la obținerea celui mai înalt rezultat pozitiv posibil într-un litigiu imobiliar.
Vă recomandăm să nu amânați contactarea unui avocat, ci să solicitați sprijinul unui avocat calificat chiar înainte de începerea tranzacției pentru a preveni eventualele riscuri și necesitatea ulterioară de a contesta tranzacțiile imobiliare.
Avocații B.A.A „Legal Service” garantează că fiecare tranzacție individuală de vânzare, donație sau moștenire de bunuri imobiliare va fi luată în considerare individual pentru soluționarea cât mai eficientă a litigiului. Avocați specializați în probleme legate de imobiliare și tranzacții imobiliare atrăgătoare de diferite tipuri. Atunci când contactați serviciile Biroului Asociat de Avocați „Legal Service”, puteți fi sigur că avocatul dumneavoastră va face tot posibilul pentru a scăpa de consecințele negative ale unei tranzacții ilegale.
