Процедура оспаривания имущественных сделок (купля-продажа недвижимости), связанных с различными объектами недвижимости, представляет собой совокупность действий, направленных на признание конкретной совершенной сделки недействительной независимо от ее фактической формы. На сегодняшний день действующее законодательство Республики Молдова определяет собой признаки случаев, при которых соглашение о недвижимом имуществе можно оспорить. Так, основаниями для оспаривания становится не только факт мошенничества, но и иные ситуации, в рамках которых не была соблюдена определенная соответствующим кодексом процедура.
Для того чтобы оспорить соглашение о переходе прав на недвижимое имущество, необходимо получить информацию о сути и видах сделок, которые могут оспариваться. Так, сделки могут быть ничтожными или оспоримыми. С точки зрения юридической и судебной практики споры об оспаривании соглашений по поводу недвижимого имущества встречаются достаточно часто. С учетом этого каждому гражданину рекомендуется располагать информацией относительно данного вопроса. В свою очередь, для лиц, столкнувшихся с необходимостью оспаривания, возможность определить перечень оснований и необходимых доказательств для оспаривания, а также способов приобретения данных доказательств становится особенно актуальной.
Чем отличается мнимая сделка от оспоримой?
Ничтожными называют разновидность операций с недвижимым имуществом, которые были проведены с допущением грубых ошибок и нарушений, на основании чего изначально являлись незаконными. Говоря проще, ничтожными являются те сделки недвижимостью, которые по существу не могли быть заключены. Для примера: если вы заключили соглашение с лицом, которое не располагало соответствующими полномочиями для осуществления продажи квартиры или дома, то есть не имело прав собственности на недвижимый объект, а после подписания документов и получения расчета просто пропало из вида, то данная операция считается ничтожной.
Признание операции ничтожной осуществляется на основании судебного решения, несмотря на фактическую ничтожность уже на момент совершения.
К списку часто встречающихся ничтожных сделок можно отнести следующие:
- заключенные с гражданами, признанными недееспособными или частично дееспособными, то есть имеющими сложные психоневрологические заболевания;
- заключенные с несовершеннолетними гражданами до достижения последними возраста 14-летия. Оспорить такую операцию можно в условиях представительства интересов и прав малолетнего гражданина родителем или опекуном;
- фиктивные, составляемые только формально и не имеющие реальной силы. В качестве примера можно привести случаи заключения соглашения о дарении с параллельной передачей денежных средств за объект дарения;
- предполагающие куплю-продажу недвижимого имущества, являющегося залоговым или находящимся под арестом;
- откровенно мошеннические (например, при совершении которых использовались поддельные бумаги, привлекались подставные лица или альтернативные мошеннические уловки). Чтобы инициировать процедуру оспаривания таких операций, потребуется предварительное возбуждение уголовного дела на основании мошенничества.
Оспоримой является сделка, которая нуждается в признании незаконности посредством обращения в суд. Именно судебное решение является основополагающим в данном случае; в свою очередь, судьи занимаются установлением достаточности и объективности оснований, которые заявитель привел в иске. Чаще всего оспоримыми являются операции с недвижимым имуществом, связанные с наследственными правами. Например, если при разделе недвижимости были нарушены законные права одного из наследников. Удовлетворение требований об оспаривании возможно при условии подтверждения их законности.
К списку наиболее распространенных оспоримых операций с недвижимостью можно отнести следующие:
- совершенные при отсутствии согласия со стороны третьего лица или соответствующего государственного органа, который уполномочен на выдачу данного разрешения. Для инициирования процедуры оспаривания операции в виде купли-продажи жилья необходима подача искового заявления третьим лицом;
- совершенные при условии, что одно из лиц, участвующих в операции, пребывало в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
- характеризующиеся введением в заблуждение одного из участников операции путем предоставления искаженной картины последствий заключения соглашения или отказа от информирования по вероятным последствиям;
- совершенные в условиях оказания влияния на одного из участников операции третьей стороной.
Фактически, разница между ничтожными и оспоримыми сделками заключается только в степени нарушения действующего законодательства.
Первые являются незаконными изначально, а вторые становятся таковыми при условии предоставления достаточных доказательств.
Порядок действий при оспаривании имущественных сделок с недвижимостью
Если вы уверены в наличии обстоятельств для оспаривания операций с недвижимостью, то вам предстоит выполнить определенный перечень действий в соответствии с порядком, утвержденным действующим законодательством Республики Молдова. Обратите внимание: прежде чем приступить к оспариванию по сделкам, основания для обращения в суд должны быть максимально вескими, чтобы добиться положительного исхода по делу.
Полный порядок действий по признанию недействительности сделки включает в себя следующие этапы:
- подготовку к обжалованию. Непосредственно перед обращением в суд предстоит собрать вескую доказательную базу и исковое заявление. На данной стадии потенциальному заявителю необходимо подготовить полный комплект документов, которые будут сопровождать исковое заявление, вместе с фактическими сведениями, подтверждающими законность претензий;
- инициирование судебного разбирательства. Этот этап предполагает непосредственно подачу искового заявления и сопутствующих документов для рассмотрения в суде;
- судебное разбирательство. В рамках судебного разбирательства по признанию незаконности сделок недвижимостью предполагается прохождение всех инстанций, начиная с предварительного заседания, заканчивая вынесением окончательного решения суда по делу.
В некоторых случаях окончательное судебное решение может не удовлетворять требованиям и ожиданиям потенциального заявителя. При наличии оснований полагать, что данное решение не является справедливым и не соответствует положениям действующего законодательства, есть возможность обжалования судебного решения в вышестоящей инстанции.
Участие адвоката в спорах об оспаривании сделок с недвижимостью
Обращение к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на спорах с недвижимостью, в рассматриваемом случае является наиболее рациональным решением и гарантирует потенциальному заявителю:
- Существенное сокращение временных затрат. Подготовка к судебным разбирательствам, связанным с незаконной сделкой по недвижимостям, самостоятельно достаточно сложно. Чаще всего судебные заседания назначаются на будние дни в рабочее время. Таким образом, заявитель не всегда может присутствовать на заседании. Услуги адвоката предполагают представительство интересов и прав доверителя без участия лица.
- Комплексную помощь в подготовке доказательной базы. Адвокат поможет найти достаточные основания и подтверждения законности требований заявителя в связи с незаконной сделкой по недвижимостям. Наши специалисты проводят тщательный анализ обстоятельств дела, на основании которого готовят емкую доказательную базу для дальнейшего представления в суде.
- Сбор и составление документов с соблюдением правил юридической грамотности. Часто допущение ошибок в документах, связанных с незаконной сделкой по недвижимому имуществу, является причиной отказа в рассмотрении искового заявления. Опытный специалист поможет избежать подобных рисков и добиться максимально возможного положительного исхода по делу о недвижимости.
Мы рекомендуем не откладывать обращение к адвокату, а заручиться поддержкой квалифицированного юриста еще до начала сделки, чтобы предотвратить возможные риски и последующую необходимость оспаривания операций с недвижимым имуществом.
Сотрудники Ассоциации Адвокатское Бюро “Legal Service” гарантируют, что каждая отдельная сделка по купле-продаже, дарению или наследованию недвижимости будет рассмотрена в индивидуальном порядке для наиболее эффективного разрешения спора. Каждый адвокат Бюро является настоящим профессионалом в вопросах, связанных с недвижимостью и обжалованием имущественной сделки различного рода. При обращении к услугам Ассоциация Адвокатское Бюро “Legal Service” вы можете быть уверены в том, что ваш адвокат сделает все возможное для избавления от негативных последствий незаконной сделки.
